종합부동산세·양도소득세 개편안 핵심 정리: 1주택자와 다주택자 세금 변화 총정리

 

부동산 세제 개편안이 발표되면서 주택 보유자들의 관심이 집중되고 있습니다. 이번 개편은 단순한 세율 조정을 넘어 세금 부과의 기준과 구조를 대수술하는 방향으로 진행됩니다.

실거주 여부와 주택 가액에 따라 세부 부담이 크게 엇갈리는 만큼, 변화하는 제도를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 주요 세목별 핵심 내용을 살펴보겠습니다.

종합부동산세 개편: 실거주 혜택과 다주택자 기준 변화

종합부동산세는 주택 시장 안정과 조세 공평성을 위해 과세 체계가 대폭 손질되었습니다. 1주택자와 다주택자의 희비가 엇갈리는 구조로 개편된 것이 가장 큰 특징입니다.

실거주 1주택자 기본공제 상향과 비거주자 차등 적용

실거주 1주택자의 경우 기본공제 금액이 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정되었습니다. 이는 시가 약 20억 원 수준까지 비과세 효과를 볼 수 있는 조치입니다.

반면, 비거주 1주택의 경우 기본공제가 오히려 12억 원에서 9억 원으로 축소됩니다. 거주 여부에 따라 세부담이 완전히 갈리므로 주의해야 합니다.

고가 1주택자와 다주택자 과세 체계 전환

서민과 중산층 실거주자는 혜택을 보지만, 시가 40억에서 50억 원을 초과하는 초고가 주택에 대해서는 세 부담이 강화되는 구조를 취하고 있습니다.

다주택자의 경우 기존의 단순 ‘주택 수’ 중심 과세에서 ‘주택가액 및 거주용 주택의 비중’을 반영하는 방식으로 변경되었습니다. 그 외 주택의 기본공제는 현행 9억 원에서 4억 원 plus 거주용 주택가액 비율 반영 방식으로 축소·변경됩니다.

양도소득세 개편: 장기보유특별공제와 중과 완화

양도소득세는 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심으로 패러다임이 전면 전환됩니다. 또한 시장 매물 출하를 유도하기 위한 한시적 중과 완화 조치도 포함되었습니다.

장기보유특별공제의 거주 기간 중심 전환

1세대 1주택 장기보유특별공제의 중심축이 보유 기간에서 거주 기간으로 완전히 바뀝니다. 연도별 단계적 적용 방안은 다음과 같습니다.

• 2027년: 거주 연 4퍼센트 더하기 보유 연 4퍼센트

• 2028년: 거주 연 6퍼센트 더하기 보유 연 2퍼센트

• 2029년부터: 거주기간만 연 8퍼센트 반영하며 최대 공제율 80퍼센트는 유지

장기 거주자 및 고령층 지방 이주 혜택

10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1주택자는 양도소득세 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 대폭 확대됩니다.

또한 65세 이상 1주택자가 수도권 주택에 5년 이상 거주 후 처분하고 비수도권으로 이주할 경우 한시적 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 2027년에는 50퍼센트 감면되며 2028년에는 30퍼센트 감면이 적용됩니다.

다주택자 양도세 중과 한시 완화

조정대상지역 다주택자 중과세율이 2027년부터 2028년까지 일시적으로 낮아져 매물 출하를 유도합니다. 2주택자는 현행 중과 대비 플러스 20퍼센트포인트에서 2027년 플러스 5퍼센트포인트, 2028년 플러스 10퍼센트포인트로 조정됩니다.

3주택 이상자는 현행 중과 대비 플러스 30퍼센트포인트에서 2027년 플러스 10퍼센트포인트, 2028년 플러스 15퍼센트포인트로 낮아지며 2029년에는 원상 복귀됩니다.

취득세 및 향후 대응 방향

부동산 세제 개편안 전체에서 취득세에 대한 전면적인 변화는 크지 않습니다. 취득세와 관련해서는 기존의 주택 수, 가액, 지역별 세율을 개별적으로 확인해야 합니다.

이번 발표안은 정부안을 바탕으로 한 것이므로 실제 시행 과정에서 국회 논의 및 법률 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 실제 매도나 매수, 증여 등의 의사결정을 내릴 때는 최종 법령과 적용 시기를 반드시 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 실거주 1주택자 종부세 기준은 어떻게 달라지나요?

A1. 실거주 1주택자의 기본공제 금액이 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향되어 시가 약 20억 원 수준까지 혜택을 볼 수 있습니다. 단, 비거주 1주택자는 공제액이 9억 원으로 오히려 축소됩니다.

Q2. 다주택자 양도세 중과 완화는 언제까지 적용되나요?

A2. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율은 2027년부터 2028년까지 한시적으로 낮아지며, 2029년에는 다시 원래의 중과세율로 원상 복귀됩니다.

Q3. 장기보유특별공제는 앞으로 어떻게 계산되나요?

A3. 기존 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심의 공제로 전면 전환되며, 2029년부터는 거주기간만 연 8퍼센트씩 반영되어 최대 80퍼센트 공제율을 채우게 됩니다.

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